Immobilier et ventes à la découpe : Jeanne Moreau, les raisons de la colère (1)

Par Marie Phoenix le 2 mars 2006

Bonjour Jeannne. Vous êtes locataire square du Roule, à Paris dans le 8eme arrondissement, dans l’un des 100 immeubles qui ont été vendus a la découpe en 2003 par Gecina au groupe américain Westbrook. Pourquoi vous être engagée dans une association de locataires qui s'opposent aux ventes a la découpe ?

Un sentiment d’injustice et un besoin de résistance.

Il y a actuellement une grave crise du logement à Paris et en Ile de France. Des immeubles vétustes brûlent. Les sans logis sont de plus en plus nombreux. Les classes moyennes ne peuvent plus se loger près de leur lieu de travail. Et les ventes à la découpe d’immeubles entiers aggravent le phénomène avec des prix de ventes de plus en plus délirants et des appartements vides de plus en plus nombreux qui ne trouvent pas d’acheteurs. Il y en a actuellement plus de 40.000 rien qu’à Paris.

Le mouvement de résistance qui s’est créé est un mouvement spontané de gens, issus de tous horizons et habitant tous les arrondissements de Paris, qui ne supportent plus les méthodes brutales des vendeurs, sont scandalisés par les profits insensés que réalisent les intermédiaires marchands de biens et qui refusent les atteintes à la mixité sociale que provoquent les ventes à la découpe.

Ces spéculateurs n’ont aucun scrupule pourvu qu’ils puissent faire de l’argent, même s’il s’agit de mettre les familles à la rue. Mais il y a une chose à laquelle ils ne s’attendaient pas. C’est que, à la différence de la viande qui est morte quand on la découpe, les locataires découpés eux sont bien vivants et ne se laissent pas faire : ils le manifestent dans la rue, dans les médias et au Parlement.

Jeanne Moreau, vous êtes en colère ?

Oui, je suis très en colère et je vais vous dire pourquoi. On veut nous faire croire que ces ventes à la découpe sont des opérations légales, certes pénibles pour les locataires, mais légales. En fait, nous sommes en face d’une vaste escroquerie. Et je parle de ce que je connais car j’en suis victime dans le cadre de la vente en bloc d’une centaine d’immeubles haussmanniens réalisée par la plus grande société foncière française cotée en bourse, la société GECINA à un fonds « opportuniste » - c’est-à-dire purement spéculatif - WESTBROOK-PARTNERS.

Ces ventes ont eu lieu en 2003 à très bas prix. Un an après, WESTBROOK revend à la découpe en doublant les prix. Pourquoi GECINA n’a-t-elle pas vendu elle-même les appartements et conservé la plus-value faramineuse qu’elle offre à son acheteur américain ? J’espère que le juge d’instruction du pôle financier qui a été chargé d’une plainte pénale découvrira les véritables bénéficiaires de ces opérations douteuses.

Le plus scandaleux c’est que, pour que ces opérations réussissent, il faut commencer par vendre les immeubles en bloc, afin de faire échec au droit de préemption des locataires sur la base du prix de la vente en bloc. Ensuite, pour récupérer les énormes plus-values latentes d’immeubles largement amortis depuis des décennies, il faut faire partir les locataires ou les contraindre à acheter leur appartement à prix d’or. C’est là le vrai scandale qui n’a pas vraiment ému les Pouvoirs publics.

Pourtant le Parlement a voté une loi pour protéger les locataires.

Parlons-en effectivement de cette loi. D’abord, le texte n’est pas encore voté alors qu’on en fait état depuis plus d’un an sur le thème « voyez, on s’occupe des locataires » et que cela fait même des années qu’il y a de telles opérations dans Paris. On estime qu’au moins 80.000 parisiens ont dû quitter leur appartement dans Paris depuis dix ans à cause de cette spéculation. A partir de 2002, on passe à la vitesse supérieure avec des dizaines de milliers de familles qui subissent le même sort. Il suffit d’ailleurs de lever les yeux à Paris pour voir dans tous les quartiers les banderoles sur les immeubles où on annonce « A vendre appartements  libres ou occupés ». C’est-à-dire où on vend les locataires avec les appartements, comme des accessoires de la pierre ! Entre nous, comme l’a titré très justement  un de vos confrères : les ventes à la découpe ont laissé les politiques de marbre…

Il a fallu la création de l’association du square du Roule, puis de dizaines d’autres associations un peu partout dans Paris – et pas seulement dans « les beaux quartiers » -, associations maintenant regroupées dans un Collectif national, pour qu’on commence enfin à parler des ventes à la découpe. La Presse s’en est fait largement l’écho avec plusieurs centaines d’articles qui sont recencés sur le site internet du Collectif (www.locatairesdecoupes.net). Et il a fallu plus de trois heures d’émissions télévisées nationales et une manifestation sur la place publique devant le bureau du ministre délégué au Logement, pour qu’enfin le gouvernement commence à s’en occuper !

En réalité, l’initiative est venue des parlementaires, à l’Assemblée Nationale et au Sénat, avec plusieurs propositions de loi qui sont restées en souffrance pendant plusieurs mois. En mai 2005, l’Assemblée Nationale a d’abord commencé par repousser une proposition de loi socialiste qui était très complète, puis en juin elle a adoptée une proposition de loi UMP réservée au locataires candidats à l’achat,, mais en en dénaturant complètement le contenu et en lui adjoignant un dispositif qui est très négatif pour les locataires.

Comment cela ?

Ce texte est négatif pour plusieurs raisons. Tout d’abord il ne s’appliquera qu’aux opérations futures. Quand il n’y aura plus d’appartements à vendre ! Naturellement les opérations passées sont amnistiées et les locataires – qui ont pourtant fait connaître le scandale – sont laissés pour compte. Ensuite par une habile manœuvre juridique de la commission des lois de l’Assemblée Nationale, sans doute bien conseillée par nos adversaires, le texte cherche à revenir sur une évolution de la position des tribunaux qui commençaient à regarder de plus près la régularité de ces opérations afin de mieux protéger les locataires abusivement victimes de congés pour vente. Enfin il ne traite absolument pas de la spéculation qui pourtant avait été considérée unanimement, - y compris par le gouvernement – comme le problème majeur posé par ces pratiques.

De toutes manières, la loi, qui n’est d’ailleurs toujours pas définitivement votée - parce qu’il y a sans doute des textes plus urgents à faire voter- ne concernera que les locataires qui veulent ou peuvent acheter, c’est-à-dire, au plus, le tiers des locataires. Les autres, la grande majorité,  seront évincés à la fin de leur bail quand leur appartement aura été racheté par un « investisseur »,  c’est-à-dire un particulier ou une SCI, souvent de mèche avec les vendeurs et les banques. C’est la raison pour laquelle les locataires concernés se battent depuis plus de six mois pour obtenir une modification de la proposition de loi. L’essentiel, c’est de lutter contre l’effet d’éviction qui fait que les ventes à la découpe chassent de leur logement les deux tiers des locataires découpés.

Jeanne, êtes-vous directement menacée de quitter votre appartement ? Est-ce qu’on vous a proposé d'acheter votre appartement ? Si oui, a quel prix ? Je rappele que vous faites partie des locataires "vendus à la découpe".

Oui je suis menacée comme tous les locataires, car lorsque mon appartement sera vendu à un particulier, je n’aurai plus aucune protection du fait de mon âge ou de mes revenus.  Lorsque l’appartement passe d’un bailleur institutionnel traditionnel à un soi-disant « investisseur » personne physique, toutes les protections tombent.

Pour le prix, c’est simple. Mon appartement, comme celui de tous les immeubles autour du mien, a été cédé par la  société GECINA, le plus gros bailleur de France qui est coté en Bourse, au Fonds américain WESTBROOK PARTNERS à 3.700 euros le m2. Les locataires, eux, sont priés d’acheter à 6400 euros le m2 ou à déguerpir. En un an, Westbrook a doublé pratiquement son  prix d’achat, sans faire de travaux dans les immeubles, sans faire d’améliorations dans les appartements.

Vous ne pouvez pas acheter votre appartement ? 

A ce prix là certainement pas. Si je gagne bien ma vie, comme beaucoup de mes voisins, en revanche je ne dispose pas des moyens nécessaires pour ce genre d’investissement. J’ai eu malheureusement des revers de fortune, j’ai souvent accepté de travailler sans gagner beaucoup d’argent pour aider des réalisateurs et je suis à un âge où les banquiers ne vous prêtent plus pour acheter un appartement.

Qu'est-ce que vous contestez dans la vente à la découpe ? S'agit-il de spéculation ou du simple jeu du marché ? 

C’est incontestablement de la spéculation, dont le coup d’envoi a été donné par M. Marini, un sénateur qui a fait adopté un amendement à la loi de finances en 2003 accordant des privilèges fiscaux exorbitants aux sociétés foncières, dont Gécina. Le résultat, quatre ans après, c’est une vague de spéculation sans précédent dans Paris, une flambée des prix et des pans entiers du patrimoine immobilier français rachetés - à coup d’OPA ou d’opérations faisant l’objet d’investigations judiciaires - par des investisseurs étrangers. D’ailleurs la société GECINA a elle-même été rachetée en mai 2005 par une société espagnole, la société METROVACESA qui vient de faire savoir qu’elle négocie « un deal » avec la Ville de Paris pour pouvoir à nouveau faire des ventes à la découpe de grande ampleur.

Nous contestons aussi le fait que ce n’est pas au propriétaire de décider à notre place de notre destin, ni du moment où le locataire devrait acheter, car, comme par hasard, c’est toujours au moment où les prix sont les plus élevés qu’on fait ce genre de proposition aux locataires. Le droit de propriété est sans doute constitutionnel en France. Mais le droit au logement aussi. Les méthodes des spéculateurs sont inacceptables dans un pays comme le nôtre.

Bien sûr que c’est de la spéculation. Tout le monde le sait et tout le monde dit maintenant que ces gens sont des gangsters. Ils ont mis en place un tas de combines pour échapper à l’impôt – par exemple avec des holdings au Luxembourg, parce que le Conseil d’Etat en France a décidé que ce genre de profits devaient être imposés au Luxembourg alors que la Cour administrative du Luxembourg, elle, a dit le contraire en 2002, ce qui permet d’échapper à l’impôt…-, pour augmenter les bénéfices (parfois de plus de 500 %) en transformant sans autorisations municipales les chambres de services en appartements, pour faire partir les locataires en leur pourrissant l’existence avec des travaux intempestifs et en les menaçant de les expulser.

Faut-il donner au maire ou à la préfecture le droit d'autoriser les ventes à la découpe, suivant l'exemple new-yorkais ? 

Naturellement, parce que ce qui est en cause, c’est la survie du parc locatif pour les classes modestes et les classes moyennes Où iront-elles se loger si elles ne peuvent pas acheter ? C’est la précarisation générale du logement, l’enfer du logement pour tous les locataires. . Les autorités de New-York - une ville qui n’est pas spécialement connue pour être dans les mains de collectivistes ! - l’ont bien compris et ont pris des mesures dès 1999 : là-bas il faut que la majorité des locataires soient d’accord pour que de telles opérations puissent se faire et c’est pour cela que WESTBROOK qui possède des appartements à New-York ne peut pas y spéculer comme il le fait à Paris.

Plus de 6.000 appartements en 2004 on été vendus a la découpe en Ile-de-France. S'agit-il d'un phénomène qui touche seulement les immeubles haussmanniens ou bien d'un phénomène plus large ? 

C’est un phénomène malheureusement bien plus large. Le XIXème arrondissement est l’arrondissement le plus touché. Il y a plus d’associations de défense des locataires qui se sont constituées dans les quartiers populaires de Paris que dans les « beaux quartiers ». La banlieue est également concernée ainsi que de nombreuses villes de province

Par ailleurs quand on parle de 6.000 logements vendus, on ne parle pas des dizaines de milliers d’autres qui sont à vendre et qui ne trouvent pas preneur en raison des prix hallucinants qui sont demandés par les marchands de biens, ni des appartements qui sont retirés de la location en prévision de la vente. C’est une situation explosive qui ne peut plus durer. Le logement, avec le travail, est ce qui est le plus important pour les gens.

A votre avis, quels changements sociaux implique la vente a la découpe? Touche-t-elle seulement les classes socio-professionnelles supérieures? La mixité sociale est-elle en danger ? 

Naturellement la mixité sociale est en jeu. C’est même la substance vitale d’une ville comme Paris qui est en cause : ses forces créatrices, artistes, artisans, enseignants ; ses forces travailleuses : ouvriers, personnels des hôpitaux, employés des services publics. Et aussi ses cadres, y compris les cadres étrangers qui ne trouveront plus à se loger facilement dans la Capitale et qui iront travailler ailleurs à l’étranger.

La crise actuelle du logement a malheureusement plusieurs faces obscures qui malmènent toutes les catégories sociales. Dans l’une, les ventes à la découpe menacent d’éviction plusieurs milliers de locataires à Paris. Pour l’autre, la pénurie et la vétusté des logements sociaux conduisent à des tragédies. Oui, l’extension de la spéculation et ses effets sur les prix de l’immobilier fragilise toute la chaîne du logement et précarise tous les locataires. Ces facteurs agissent comme une vaste centrifugeuse d’exclusion du logement – et finalement d’exclusion sociale - les couches les moins favorisées de la population française et surtout parisienne.

Nous croyons aussi que c’est ensemble que les locataires doivent s’organiser et résister. Ils l’ont déjà fait, comme dans l’immeuble découpé du 42, rue de Chaligny (Paris XII°), dont les locataires ont accueilli des sans-logis dans des logements vacants pour affirmer cette solidarité. Ils ont finalement fait plier le propriétaire espagnol et l’immeuble a été racheté par une société d’HLM. D’ailleurs serait-il si inconvenant que ces appartements soient rachetés par les organismes chargés d’assurer la pérennité des retraites des Français ?

Le Collectif des locataires découpés rappelle aussi aux pouvoirs publics que les opérations spéculatives de ventes à la découpe génèrent un nombre important de logements vacants. Il existe une loi en France pour les appartements vacants. Le Collectif propose donc aux pouvoirs publics qu’ils réquisitionnent ces logements afin d’apporter une solution immédiate à la crise du logement, comme le demande également l’Abbé Pierre.

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Je vous remercie Jeanne, pour ce texte qui nous bouleverse tous. En plus d'être une de nos plus grandes actrices, vous êtes pour moi la grande Dame du cinéma français, et aujourd'hui un coeur et une voix pour les locataires malheureux, un peu moins seuls grâce à vous. Ils vous en sont très reconnaissants. Sans aucun doute, vous êtes la plus disponible de nos grandes stars, ce qui m'avait toujours ému à New York où je vous ai "croisée" dans le cadre de mes activités professionnelles. Bonne chance pour sauver vos toits. Tenez-nous au courant.